[메인타임스] 동탄·기흥·구리 ‘삼중 규제‘… 오늘부터 대출 반토막, 갭투자 봉쇄

동탄·기흥·구리 '삼중 규제' 총정리: 오늘부터 대출은 반토막, 갭투자는 봉쇄

집 사려고 동탄이나 기흥, 구리 알아보고 계셨다면 오늘 이 소식 꼭 보셔야 해요. 이 세 동네가 오늘부터 한꺼번에 규제지역으로 묶였거든요. 그것도 조정대상지역에 투기과열지구, 토지거래허가구역까지 세 개를 동시에요. 그래서 별명이 삼중 규제입니다. 대출은 확 줄고, 전세 끼고 집 사는 갭투자는 사실상 막혔어요. 대체 뭐가 어떻게 달라지는지, 그리고 내 계획엔 뭐가 걸리는지 하나씩 쉽게 풀어드릴게요.

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대체 무슨 일이야? 세 동네가 한꺼번에 묶였다

국토교통부가 지난 6월 29일 주거정책심의위원회를 열어 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 규제지역으로 새로 지정했어요. 조정대상지역과 투기과열지구 효력은 7월 1일 오늘부터, 토지거래허가구역은 7월 5일부터 발효됩니다. 이 세 겹 규제가 한 번에 걸리면서 대출, 세금, 청약, 갭투자까지 전방위로 조여지는 거예요. 이번 지정으로 수도권에서 삼중 규제로 묶인 지역은 기존 37곳에서 40곳으로 늘었습니다.

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제일 궁금한 대출, 얼마나 줄어드냐면

가장 먼저 체감되는 건 역시 대출이에요. 오늘부터 무주택자의 주택담보대출비율, 그러니까 LTV가 기존 70%에서 40%로 뚝 떨어집니다. 이미 집이 있는 유주택자는 아예 신규 주택담보대출을 받을 수 없어요. 사실상 0%인 거죠.

한도에도 상한선이 생겼어요. 집값이 15억 원 이하면 최대 6억 원, 15억 초과 25억 이하면 4억 원, 25억 초과면 2억 원까지만 빌릴 수 있습니다. 예를 들어 요즘 동탄역 근처 신축 84제곱미터 아파트가 20억에서 22억 원에 거래되는데, 이런 집은 앞으로 대출이 최대 4억 원까지밖에 안 나와요. 게다가 대출받아 집을 사면 6개월 안에 전입해서 실제로 살아야 하는 의무도 붙습니다. 현금 없이 대출 레버리지로 접근하려던 분들에겐 상당히 빡빡해진 셈이죠.

 

동탄구청 제공

 

갭투자 이제 끝? 근데 연말까진 '틈'이 있다

전세를 끼고 집을 사는 갭투자는 7월 5일부터 사실상 막힙니다. 세 지역이 토지거래허가구역이 되면서, 집을 사려면 관할 구청의 허가를 받아야 하고, 허가 후 4개월 안에 실제로 입주해서 2년간 살아야 하거든요. 실거주가 강제되니 세입자 껴서 시세 차익만 노리는 방식은 통하지 않는 거예요. 어기면 이행강제금을 물거나 허가가 취소될 수 있습니다.

그런데 여기 중요한 예외가 하나 있어요. 올해 연말까지는 세입자가 있는 집을 무주택자가 사는 경우에 한해 실거주 의무가 한시적으로 유예됩니다. 즉 무주택자라면 연말까지는 전세를 낀 매수, 그러니까 일시적인 갭투자의 길이 아직 열려 있다는 뜻이에요. 이 부분은 실수요자라면 특히 눈여겨볼 만합니다.

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'토허구역'이 대체 뭐길래 이 난리일까

토지거래허가구역, 줄여서 토허구역이라고 부르는 이 제도가 이번 규제의 핵심 무기예요. 쉽게 말하면 정부가 "이 동네 집은 진짜 살 사람만 사세요"라고 선을 그어버리는 겁니다. 마트에서 인기 상품을 한 사람당 하나만 파는 것처럼요. 이 구역에서 일정 규모 이상 집을 거래하려면 반드시 지자체 허가를 받아야 하고, 허가의 전제 조건이 바로 실거주예요.

그래서 토허구역에선 임대나 투자 목적 매수가 원칙적으로 안 됩니다. 실거주 의무가 2년이라 단타 투자도 어렵고요. 투자자 입장에선 피하고 싶은 지역이지만, 반대로 실거주 목적의 무주택자에겐 투기 수요가 빠져 경쟁이 덜한 기회의 땅이 될 수도 있어요. 같은 규제인데 서 있는 위치에 따라 완전히 다르게 보이는 거죠.

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왜 하필 동탄·기흥·구리? 범인은 '반도체 월급봉투'

그럼 왜 하필 이 세 동네였을까요? 답은 반도체예요. 삼성전자 화성·기흥 캠퍼스와 용인 반도체 클러스터를 낀 이 지역에 반도체 기업들의 두둑한 성과급이 흘러들면서 집값을 밀어 올렸거든요. 여기에 GTX 개통 기대감과 재건축 같은 개발 호재까지 겹쳤죠.

숫자를 보면 실감이 납니다. 올해 들어 동탄 아파트값은 11.38%나 올라 전국 상승률 1위를 찍었어요. 구리는 7.87%, 기흥은 6.21% 상승했는데, 같은 기간 경기 전체 평균이 2.67%였으니 동탄은 무려 네 배 넘게 뛴 거예요. 거래량도 폭발했습니다. 올해 상반기 동탄 아파트 거래는 작년보다 112%, 구리는 135%나 늘었어요. 한마디로 돈이 몰릴 만큼 몰렸던 거죠.

동탄구청 제공

"이미 다 올랐는데 이제서야?" 뒷북 논란

그런데 시장 반응이 마냥 반갑지만은 않아요. 규제가 필요하다는 데는 다들 동의하면서도, 타이밍이 너무 늦었다는 지적이 쏟아지거든요. 이미 작년 말부터 인기 단지는 수억 원씩 뛴 뒤라, 지난해 서울 등 37곳을 묶을 때 진작 포함됐어야 한다는 거예요. 일부에선 지방선거를 의식해 일부러 지정을 미룬 것 아니냐는 의심까지 나옵니다.

국토부는 이에 대해 정량 요건을 충족했다고 바로 지정하는 게 아니라, 양도세 중과 재개 같은 변수와 시장 흐름을 지켜볼 시간이 필요했다고 해명했어요. 현장 중개업소에서는 거래는 줄겠지만 호가가 실제로 떨어질지는 의문이라며, 이미 삼중 규제가 걸린 서울조차 집값이 더 오르는 상황을 근거로 회의적인 반응을 보이기도 했습니다.

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그래서 다음 타자는 어디? 벌써 눈치싸움 시작됐다

부동산 시장에서 제일 관심 많은 질문이 바로 이거예요. 그럼 이제 어디가 오를까? 규제의 오랜 공식이 있거든요. 한 지역을 막으면 수요가 사라지는 게 아니라 근처 비규제지역으로 옮겨가는 이른바 풍선효과예요. 실제로 작년에 서울을 조이자 그 수요가 동탄과 기흥으로 흘러가 이번 규제까지 이어진 거니까요.

그래서 전문가들은 이번에도 화성 병점, 오산 세교, 평택, 안성, 이천, 남양주처럼 규제를 피한 인근 지역이나 충청권으로 매수세가 번질 가능성을 주목하고 있어요. 단기적으로는 세 지역의 거래가 얼어붙고 상승세가 주춤하겠지만, 규제만으로 집값을 잡기엔 한계가 뚜렷하다는 목소리도 큽니다. 결국 일자리와 교통, 산업단지 같은 진짜 수요를 감당할 공급이 따라줘야 한다는 거죠. 이번 삼중 규제가 급등세의 브레이크가 될지, 아니면 옆 동네로 불씨를 옮기는 방아쇠가 될지, 앞으로 몇 달이 진짜 관전 포인트가 될 거예요.

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